Khái niệm, Phân loại thị trường bất động sản – Thẩm định giá tài sản
(TĐGTS Phân loại thị trường bất động sản) – Đầu tư bất động sản sẽ là kênh đầu tư sinh lời cao nếu như các nhà đầu tư biết nắm bắt thị trường. Vì vậy khi đầu tư, các nhà đầu tư cần hiểu được thị trường bất động sản là gì? Cách phân loại thị trường bất động sản.
1. Khái niệm thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Thị trường bất động sản là thị trường ra đời muộn hơn so với thị trường các loại hàng hóa khác trong nền kinh tế song lại là thị trường phát triển có trình độ cao, đó là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Có nhiều quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường nên tồn tại một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
- Thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trờ thành bất động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời là yếu tố tạo lập của bất kì bất động sản nào khác. Nhưng trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hóa bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nếu quan sát thị trường thì số lượng giao dịch về nhà, đất chiếm tỷ lệ trọng lớn nhất trong số các thương vụ mua, bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể thì nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.
- Thị trường bất động sản là hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường . Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều điều chỉnh bằng pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản,… và chịu sự can thiệp, quản lý chặt chữ của Nhà nước.
Từ những phân tích trên, đã đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường BĐS, như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
2. Phân loại thị trường bất động sản
a) Phân loại theo tính chất đầu tư vào đất
Xét theo việc đầu tư vào đất, làm tăng giá trị cho đất, thị trường bất động sản thường được chia thành hai loại:
- Thị trường bất động sản có đầu tư xây dựng : là thị trường giao dịch bất động sản là nhà ở, bất động sản nhà xường và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc,…
- Thị trường bất động sản không đầu tư xây dựng. Thị trường này bao gồm bất động sản dùng cho sản xuất như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất sử dụng,…
b) Phân loại theo công năng
Phân loại theo công năng là cách phân chia thị trường BĐS theo chức năng, mục đích sử dụng của bất động sản:
- Thị trường quyền sử dụng đất;
- Thị trường nhà ở;
- Thị trường công trình công nghiệp;
- Thị trường công trình thương mại và dịch vị công cộng;
- Thị trường công trình đặc biệt như các công trình kết cấu hạ tầng, sân bay, bến cảng,…
c) Phân loại theo tính chất kinh doanh
Phân loại theo tính chất kinh doanh là việc phân chia dựa vào bản chất của các giao dịch trên thị trường. Theo cách này, thị trường bất động sản có thể được chia thành ba loại :
- Thị trường mua bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp
d) Phân loại theo cấp độ phát triển
Phân loại theo cấp độ phát triển là cách phân loại dựa trên trình độ phát triền cũng như độ phức tạp của thị trường bất động sản. Theo cách phân chia này, thị trường có bốn cấp độ phát triển:
- Cấp độ sơ khai: Đây là giai đoạn phát triển đầu tiên của thị trường, giao dịch đất đai cho mục đích sản xuất – kinh doanh hoặc cho đầu tư chưa phát triển.
- Cấp độ tập trung hóa. Trong giai đoạn này, các quyền về bất động sản được xác lập bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.
- Cấp độ tiền tệ hóa. Ở giai đoạn này, bất động sản không chỉ được chuyển nhượng, thế chấp,… mà còn có sự gia tăng hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất và xây dựng công trình trên đất.
- Cấp độ tài chính hóa. Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triền mạnh, nền kinh tế đứng trước thách thức thiếu nguồn vốn dài hạn tài trợ của thị trường bất động sản trong khi các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc có nguy cơ gặp phải rui ro đối với các khoản cho vay đầu tư bất động sản.
Trên thực tế, không nhất thiết mỗi thị trường bất động sản đều tuần tự qua từng cấp độ phát triển như trên. Thị trường BĐS ở các nền kinh tế đã phát tiển đã trảu qua các cấp độ từ rất lâu và phải mất một thời gian khá dài để đạt tới trình độ phát triển khá hoàn chỉnh.
e) Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Theo hình thái vật chất, thị trương hàng hóa bất động sản có thể chia thành 3 loại:
- Thị trường bất động sản phục vụ sản xuất
- Thị trường bất động sản phục vụ tiêu dùng
- Thị trường bất động sản phục vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tiêu dùng
f) Phân loại theo khu vực có bất động sản
Theo khu vực có bất động sản, thị trường BĐS được phân thành 2 loại chính:
- Thị trường BĐS khu vực đô thị. Thị trường này bao gồm thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại,..
- Thị trường BĐS khu vực nông thôn. Thị trường này bao gồm thị trường đất ở nông thôn, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường đất phi nông nghiệp( đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ở nông thôn), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp,…
g)Phân loại theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
Các phân loại này phù hợp với điều kiện của quốc gia thực hiện chính sách sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện. Theo cách này, thị trường bất động sản được chia thành hai loại:
- Thị trường sơ cấp: là thị trường giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. Giao dịch trên thị trường này chủ yếu diễn ra giữa Nhà nước và các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong nền kinh tế. Hoạt động giao dịch trên thị trường sơ cấp là tiền đề cho những hoạt động giao dịch ở thị trường thư cấp.
- Thị trường thứ cấp: là thị trường chuyển nhượng lại đất đã được giao hoặc thuê trên thị trường sơ cấp hoặc xây dựng công trình trên đất để bán hoặc cho thuê.
Bạn đang đọc bài viết: “Khái niệm, phân loại thị trường Bất động sản” tại chuyên mục tin Bất động sản. Mọi chi tiết đóng góp vui lòng gửi qua thông tin sau:
thamdinhgiataisan.net@gmail.com
097 113 8889 0936 016 589
