Bạn có để ý khi bạn muốn đầu tư dự án căn hộ, mua đất nền… thì các chủ đầu tư luôn quảng cáo là mật độ xây dựng thấp, không gian cây xanh rộng lớn, thoáng mát… Tuy nhiên chúng ta chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng thô vẫn chưa đủ vì nếu mật độ xây dựng thấp mà xây dựng cao tầng thì dân cư vẫn rất đông đúc. Và hệ số sử dụng đất chính là chỉ số quan trọng bậc nhất sinh ra để xác định chính xác quyền lợi của bạn tại dự án mà bạn chuẩn bị đầu tư.
Vậy hệ sử dụng đất là gì? Cách tính như thế nào. Chúng ta cùng tìm hiểu bài viết dưới đây:
- Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu trong quá trình đầu tư, thi công và xây dựng công trình. Vậy hệ số sử dụng đất là gì?
Theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được quy định như sau:
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình (diện tích này sẽ không bao gồm tầng hầm và tầng mái nhà ) với diện tích tất cả lô đất đang sử dụng. Đơn vị tính theo mét vuông (m2).
Định nghĩa cơ bản dễ hiểu nhất của hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm.
Hệ số sử dụng đất sinh ra nhằm khống chế xây dựng số tầng quá cao trong khu vực xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này cũng thể hiện quy mô công trình, kinh phí đầu tư và các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.
Tùy vào mỗi địa điểm, vùng đất tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau. Nếu bạn mua đất nền thì nhìn vào hệ số này bạn có thể xác định được căn hộ của mình sau này xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng cũng như dự án căn hộ của mình quy mô lớn nhất đến đâu.
- Cách tính hệ số sử dụng đất
Theo định nghĩa trên, hệ số sử dụng đất được tính như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Trong đó:
Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:
-Tầng hầm, tầng nửa hầm
-Tầng kỹ thuật, tầng áp mái
-Tầng tum
Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:
-Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)
-Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…
Giả sử, một lô đất có diện tích 1.000m2, được xây dựng thành các căn hộ có diện tích như nhau.
– Nếu hệ số sử dụng đất = 10, có thể xây được 100 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất (10m2);
– Nếu hệ số sử dụng đất = 4, có thể xây được 40 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích lô đất (25m2).
Có thể thấy, hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp và chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng được nâng cao.
Ngoài ra, hệ số sử dụng đất càng thấp càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi nó hết vòng đời (niên hạn sử dụng từ 50 – 70 năm). Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới một dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số sử dụng đất phải cao gấp 3 lần của khu căn hộ cũ.
Tuy nhiên, hiện nay các dự án có hệ số sử dụng đất cao thường bị chủ đầu tư giấu đi, không công bố mà chỉ công bố mật độ xây dựng.
Bạn đang đọc bài viết: “Hệ số sử dụng đất? Cách tính hệ số sử dụng đất” tại chuyên mục tin Bất động sản. Mọi chi tiết đóng góp vui lòng gửi qua thông tin sau:
Email: thamdinhgiataisan.net@gmail.com
Hotline: 097 113 8889
Website: www.thamdinhgiataisan.net
