Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản
Đòn bẩy tài chính – một thuật ngữ có lẽ đã quá thân quen với những nhà đầu tư bất động sản lâu năm, nhưng để áp dụng thành công phương thức đòn bẩy này để “tiền sinh ra tiền” không phải chuyện dễ dàng.
Các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cần tính toán một chiến lược đầu tư thông thái để phát huy tối đa lợi thế và kiểm soát rủi ro từ phương pháp đòn bẩy tài chính.
Vậy làm cách nào để sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư Bất động sản?
1. Đòn bẩy tài chính là gì?
Để biết cách sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả, trước tiên chúng ta cần tìm hiểu đòn bẩy tài chính là gì?
Thuật ngữ đòn bẩy tài chính là một thuật ngữ tương đối phổ biến trong giới tài chính, nó hiện cũng đang được áp dụng đồng thời trong lĩnh vực bất động sản.
Đòn bẩy tài chính là mức độ sử dụng vốn vay trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp nhằm hy vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) hay thu nhập trên một cổ phần thường (EPS).
Đòn bẩy tài chính chính là sự kết hợp giữa nợ phải trả và vốn chủ sở hữu trong công việc điều hành chính sách tài chính của doanh nghiệp. Đòn bẩy tài chính sẽ rất lớn trong các doanh nghiệp có tỷ trọng nợ phải trả cao hơn tỷ trọng của vốn chủ sở hữu. Ngược lại, đòn bẩy tài chính sẽ thấp khi tỷ trọng nợ phải trả nhỏ hơn tỷ trọng của vốn chủ sở hữu.
Theo cách nói của một số chuyên gia bất động sản, đòn bẩy cho phép kiếm tiền từ tiền của người khác.
Xem thêm >> Cắt lỗ” bất động sản để thoát hàng, thị trường trở về giá trị thực”
2. Tác dụng của đòn bẩy tài chính
Nhìn chung việc sử dụng “đòn bẩy” về tài chính được coi là cách giải quyết bài toán thiếu hụt vốn đầu tư nhanh chóng nhất. Thay vì các doanh nghiệp phải đợi thời gian dài để tự huy động cũng như tạo vốn và bỏ lỡ một số “thời điểm vàng” thì nay họ có thể tận dụng các khoản vay.
Nhiều người hiểu về nguyên tắc sức mạnh của đòn bẩy, nhưng không rõ ràng về cách thức hoạt động của nó trong thực tế. Cùng tìm hiểu 1 ví dụ thực tế như sau:
Ví dụ: Một nhà đầu tư có 50.000 USD để đầu tư vào bất động sản. Có một số lựa chọn về cách sử dụng vốn này, bao gồm:
Lựa chọn 1: Mua một tài sản 50.000 USD bằng tiền mặt. Cách tiếp cận này không tạo ra đòn bẩy.
Lựa chọn 2: Bỏ 50.000 USD để mua một bất động sản trị giá 100.000 USD, sử dụng nguồn tài chính như một khoản vay thế chấp ngân hàng để trang trải 50.000 USD kia. Phương án này tạo ra đòn bẩy 50%.
Lựa chọn 3: Dùng 50.000 USD để mua hai bất động sản trị giá 100.000 USD, một lần nữa sử dụng đòn bẩy tài chính để trang trải phần còn lại của bất động sản. Điều này tạo ra đòn bẩy 75% và phân chia lợi nhuận và rủi ro tiềm năng của bạn trên hai tài sản.
Nếu giá trị bất động sản tăng 6%, nhà đầu tư đạt được những lợi nhuận sau:
Lựa chọn 1: Giá trị tài sản 53.000USD, thu được 3.000USD trên số tiền đầu tư.
Lựa chọn 2: Giá trị tài sản 106.000USD, thu được 6.000USD trên số tiền đầu tư.
Lựa chọn 3: Giá trị tài sản 212.000USD để thu được 12.000USD trên số tiền đầu tư.
Nhờ nguyên tắc đòn bẩy, mỗi khoản lợi nhuận này có thể đạt được, chỉ bằng cách sử dụng cùng 50.000 USD. Nói cách khác, nhà đầu tư càng sử dụng nhiều đòn bẩy, tiềm năng thu được từ việc tăng giá tài sản càng cao.
Không phải bất động sản nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt là trong ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy để đa dạng hóa danh mục đầu tư và mua thêm bất động sản cũng tránh được tình trạng mất chỗ, giảm giá trị, cải thiện vốn
Lợi ích khi áp dụng phương pháp đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản
- Lợi ích thứ nhất : Tối ưu hóa dòng tiền
- Lợi ích thứ hai: Chủ động trước biến động của thị trường
- Lợi ích thứ ba: Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi
- Lợi ích thứ tư: Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản
- Lợi ích thứ năm: Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn
3. Các điều kiện tối ưu cho đòn bẩy
Sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản hiệu quả khi giá trị và giá thuê đang tăng lên. Tuy nhiên, nếu giá trị hoặc tiền thuê giảm sút, lợi thế do đòn bẩy mang lại sẽ biến mất khi các khoản thanh toán khoản vay gia tăng. Chính vì thế trước khi sử dụng đòn bẩy các nhà đầu tư nên cẩn trọng và cân nhắc kỹ
- Điều kiện đầu tiên là thực hiện thẩm định toàn diện về môi trường đầu tư. Giá trị bất động sản trong khu vực có xu hướng như thế nào? Những yếu tố đã biết, như sự xuất hiện hoặc rời đi của một tập đoàn lớn có thể ảnh hưởng như thế nào đến tình hình kinh tế khu vực trong những tháng, năm và thập kỷ tới? Những kỳ vọng nào đối với nền kinh tế quốc gia và khu vực trong tương lai gần? Câu trả lời cho những câu hỏi này và những câu hỏi liên quan rất quan trọng.
- Điều quan trọng thứ hai là phát triển một chiến lược đầu tư hợp lý. Đây là cách đầu tư ngắn hạn hay dài hạn? Nếu ngắn hạn, những yếu tố nào sẽ báo hiệu rằng đã đến lúc thoát ra? Nếu mục tiêu đầu tư lâu dài, nhà đầu tư có thể làm gì để “vượt qua những cơn bão” có khả năng xảy ra?
4. Những rủi ro thường gặp khi sử dụng đòn bẩy
Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản mặc dù mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng phương pháp này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư địa ốc nên biết:
- Rủi ro thứ nhất: Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.
- Rủi ro thứ hai: Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
- Rủi ro thứ ba: Thị trường bất động sản nhiều biến động: Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.
5. Bí quyết sử dụng đòn bẩy
Để sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản phù hợp, hãy ghi nhớ các bí quyết:
- Thận trọng khi đánh giá bất động sản: Giá trị bất động sản và giá thuê trong khu vực bạn quan tâm đã tăng 5%/ năm trong vài năm gần đây, không nhất thiết là chúng sẽ tăng trong năm nay hoặc năm tới. Sẽ an toàn hơn nếu xây dựng chiến lược tài chính với kỳ vọng thấp hơn một chút.
- Đăng ký khoản vay mà bạn có thể xoay sở được: Ý tưởng mua một tài sản với chi phí thấp có thể hấp dẫn, nhưng nghĩa vụ phải trả ngân hàng mỗi tháng có thể là vấn đề, đặc biệt nếu bạn có một hoặc hai tháng không có thu nhập.
- Tập trung vào dòng tiền: Với việc mua bất động sản cho thuê, các chi tiết của giao dịch rất quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động của tài sản cũng vậy. Nhà đầu tư có thể đảm bảo cho ngôi nhà có người ở, với mức giá thuê đủ trang trải chi phí của bạn không? Câu trả lời cho cả hai câu hỏi phải là có nếu bạn muốn thu lợi nhuận.
Có thể nói sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là một hình thức mới mẻ và táo bạo. Phương pháp này, có những tác động đan xen lên thị trường bất động sản nước ta. Một mặt làm xuất hiện thêm nhiều đại gia bất động sản mới, mặt khác khiến cho tình hình kinh doanh, mua bán nhà đất càng trở nên bất ổn và khó kiểm soát. Một khi được sử dụng đúng cách, đòn bẩy là một trong những cách tốt nhất để tăng giá trị bất động sản của bạn. May mắn là, các nhà đầu tư mới không phải làm điều đó một mình.
Bạn đang đọc bài viết: “Cách sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư Bất động sản” tại chuyên mục tin Bất động sản. Mọi chi tiết đóng góp vui lòng gửi qua thông tin sau:
thamdinhgiataisan.net@gmail.com
097 113 8889
