Những trường hợp tranh chấp thường gặp phải khi đặt cọc mua nhà
(TDGTS- Tranh chấp gặp phải khi đặt cọc mua nhà)- Đặt cọc mua phải nhà đất dính tranh chấp là sai lầm dễ gặp phải nếu chúng ta không tiến hành tìm hiểu kỹ thông tin về bất động sản muốn mua.
Đã có rất nhiều trường hợp sau khi đặ cọc, khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất diễn ra không suôn sẻ do lỗi của bất kỳ bên nào đều dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Đời người có 3 việc lớn trong đó có “làm nhà” cho thấy được giá trị của nhà đất đối với mỗi người là vô cùng lớn. Trong 1 cuộc giao dịch mua bán nhà đất, trước khi ký kết hợp đồng 2 bên mua và bên bán thường thoả thuận đặt cọc. Bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn (thường khoảng 1 tháng) nhằm đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc đặt cọc giữa hai bên mua bán có thể được giao kết bằng hợp đồng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể để ghi nhận tài sản bên mua đặt cọc cho bên bán và mục đích đặt cọc. Tranh chấp dễ xảy ra khi người mua – người bán không hiểu hết quy định của pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc giao kết bằng miệng hoặc một bên có ý định trục lợi
Có thể bạn quan tâm:
Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ liệt kê cho các bạn những tranh chấp phổ biến khi bên mua đã đặt cọc cho bên bán:
1. Tranh chấp về mức phạt cọc
Nếu việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất diễn ra suôn sẻ thì khoản tiền đặt cọc được khấu trừ luôn vào tổng số tiền bên mua phải trả cho bên bán. Nhưng không phải cuộc giao dịch nào cũng diễn ra thành công, có những trường hợp việc bán mua không suôn sẻ do lỗi của một bên lúc này sẽ dẫn đến phát sinh tranh chấp. Bộ luật đã quy định về mức phạt cọc khi giao dịch mua bán nhà đất diễn ra tranh chấp.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:
– Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần số tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.
Các tranh chấp thường gặp do chuyện phạt cọc là: Bên bán có lỗi nhưng không chịu trả lại tiền cọc cho bên mua; bên mua không nhận được tiền phạt cọc theo thỏa thuận đặt cọc dù bên bán thay đổi ý định, không ký kết hợp đồng mua bán đất; bên mua có lỗi nhưng đòi lại tiền đặt cọc, thậm chí kiếm cớ phạt ngược bên bán…
2. Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên
Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc cho đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên mua bán. Nguyên nhân thường là do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên còn lại.
Đây thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc như:
– Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất.
– Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất.
– Bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác
– Thông tin về đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế, ví dụ như sai lệch diện tích, mốc giới…
3. Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Theo quy định của Luật Đất đai, khi nhận đặt cọc của bên mua để sau đó tiến hành chuyển nhượng, bên bán phải đáp ứng được những điều kiện pháp lý cụ thể như:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ);
– Nhà đất không có tranh chấp;
– Nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất còn thời hạn sử dụng.
Đây là một trong những lý do mà người mua nhà đất cần phải tìm hiểu thật kỹ thông tin liên quan đến thông tin pháp lý của mảnh đất, nhưng cũng có những trường hợp bên bán cố tình đưa ra những thông tin không chính xác cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, trục lợi dù nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dẫn đến phát sinh tranh chấp.
4. Bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất
Thông thường, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do người có đất thực hiện. Trường hợp là người khác thực hiện thay thì cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất qua văn bản ủy quyền được công chứng chứng thực.
Tuy nhiên, thực tế vẫn có những trường hợp người nhận đặt cọc, ký kết hợp đồng đặt cọc lại không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền một phần (đất là tài sản chung của vợ chồng, đất chung sổ…). Hậu quả là sau đó không thể thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng, phát sinh tranh chấp với bên đặt cọc.
Khi bên mua đã quyết định đặt cọc mua nhà mà gặp phải những trường hợp như trên, hai bên có thể giải quyết theo các phương án sau:
– Thương lượng;
– Hoà giải
– Khởi kiện tại toà án.
Nhà đất là tài sản vô cùng có giá trị, có không ít người để có được một ngôi nhà mơ ước họ phải vay nợ và làm việc không ngừng nghỉ. Vì vậy để cuộc giao dịch mua bán bất động sản thành công, người mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý về tài sản, tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có trong quá trình mua bán không thành công.
Bạn đang đọc bài viết: “Những trường hợp tranh chấp thường gặp phải khi đặt cọc mua nhà” tại chuyên mục tin Bất động sản. Mọi chi tiết đóng góp vui lòng gửi qua thông tin sau:
thamdinhgiataisan.net@gmail.com
097 113 8889
