Để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán, các bên giao dịch thường ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất để làm tin. Vậy đặt cọc mua bán nhà đất là gì? Vi phạm hợp đồng đặt cọc sẽ bị xử phạt như thế nào? Có trường hợp đặc biệt vi phạm hợp đồng mà không bị xử phạt không?….
Có rất nhiều thắc mắc của khách hàng xoay quanh đặc cọc mua bán nhà đất, hãy tham khảo bài viết dưới đấy để có câu trả lời cho những câu hỏi trên:
1. Đặt cọc mua bán nhà đất?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xem thêm >>> Mua bán nhà đất 2021: Những giấy tờ cần phải có
2. Vi phạm hợp đồng đặt cọc sẽ bị xử phạt như thế nào?
Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền.
Căn cứ theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, các bên có quyền thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Như vậy, theo quy định trên thì khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ phải chịu mức phạt như sau:
- Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng
Hiện nay, không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực mọi giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.
3. Những trường hợp không chịu phạt cọc
Hiện nay pháp luật quy định trường hợp nào sẽ “không chịu phạt cọc” như sau:
- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
- Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Căn cứ theo Án lệ theo số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:
- Việc chậm trễ thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan.
- Chứng minh được đây không phải là trường hợp bên bị phạt cọc không muốn mua bán đất hoặc chậm trễ thực hiện các thủ tục dẫn đến không thực hiện đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận thì có khả năng không phải chịu phạt cọc.
Trên thực tế nhiều người chấp nhận chịu “phạt cọc” nếu có người mua với giá cao hơn, mặc dù vi phạm quy định đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc vẫn thực hiện vì có lãi.
Bạn đang đọc bài viết: “Đặt cọc mua bán nhà đất: Xử phạt như nào khi vi phạm hợp đồng đặt cọc” tại chuyên mục tin Bất động sản. Mọi chi tiết đóng góp vui lòng gửi qua thông tin sau:
Email: thamdinhgiataisan.net@gmail.com
Hotline: 097 113 8889
Website: www.thamdinhgiataisan.net
